Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego: brak tożsamości pomiędzy funkcją mieszkalną w budynku jednorodzinnym a funkcją usługową.

Wprawdzie orzecznictwo nie jest źródłem prawa, a pojedyncze rozstrzygnięcie
nie musi inicjować trendu orzeczniczego, niemniej możemy przypuszczać, że cytowane orzeczenie wywrze wpływ na judykaturę. Niech stanowi przyczynek do syntetycznego objaśnienia, czym jest zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego, czego wymaga
i jakie jest jej znaczenie w kontekście planu zagospodarowania przestrzennego.

Zmiana sposobu użytkowania – czym jest?

Prawo budowlane nie definiuje zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w sposób wyczerpujący. Art. 71 ust. 1 prawa budowlanego zawiera jedynie przykładowe wyliczenie działalności, której podjęcie bądź zaniechanie należy kwalifikować jako zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Przykładowo prawo budowlane jako zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego
lub jego części wskazuje na:

1. podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,

2. podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej
   do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dn. 03.10.2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania
   na środowisko.

Zdecydowanie zaprzeczmy, jakoby prawo budowlane wymieniało wszystkie wypadki zmiany sposobu użytkowania.W tym miejscu warto przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dn. 27.02.2019 r. (II OSK 953/17), w którym czytamy: „Ustawodawca nie zdefiniował ściśle pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a sytuacje, o jakich mowa w art. 71 ust. 1 p.b., przesądzające o takiej zmianie zostały wymienione w tym przepisie w sposób niewyczerpujący, na co wyraźnie wskazuje użycie przez ustawodawcę określeni „w szczególności”. Oznacza to, że wymienione w tym przepisie rodzaje działalności zmieniające określone warunki zostały wymienione jedynie przykładowo. Co za tym idzie mieścić się będzie w tej normie także inne niż wymienione
w tych przepisach działanie, które wpływa na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego”. Przy czym – jak słusznie zauważył NSA w wyroku z dn. 28.04.2020 r.
(II OSK 1837/19) – także te przykładowo wyliczone sytuacje nie są jednoznaczne.

Zmiana sposobu użytkowania – czym powinna zostać poprzedzona?

Nie jest również tak, że zmiana sposobu użytkowania podlega wyłącznie reżimowi zgłoszenia. Dla zmiany sposobu użytkowania wystarczające jest zgłoszenie,
chyba że zamierzona zmiana wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – w takim wypadku niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia.

Przestrzeżmy: zgłoszenie po dokonaniu zmiany sposobu użytkowania nie wywołuje skutków prawnych, tym samym konieczne będzie przeprowadzenie procedury legalizacyjnej
i uiszczenie stosownej opłaty.

Konsekwencje niedokonania zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Jak zdążyliśmy nadmienić, zgłoszenie dokonane już po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego nie wywołuje skutków prawnych. W takim wypadku musimy liczyć się
z następującymi konsekwencjami:

1. wstrzymaniem użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

2. nałożeniem obowiązku przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów,
   o których mowa w art. 71 ust. 2 prawa budowlanego,

3. ustaleniem opłaty legalizacyjnej, a w przypadku jej nieuiszczenia – nakazaniem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania.