Sprawy dotyczące nieruchomości często nierozerwalnie związane są z operatami szacunkowymi. W dzisiejszej publikacji koncentrujemy się na zagadnieniu analizy spornego operatu szacunkowego na etapie administracyjnym oraz sądowym. Analiza dotyczyć będzie operatu szacunkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedstawiamy praktyczne wskazówki do merytorycznej kontroli operatu szacunkowego na podstawie interesującego wyroku NSA.
W artykule przeczytasz:
Przeczytaj również:
Analiza spornego operatu szacunkowego powinna być dokonywana na dwóch płaszczyznach: formalnej oraz merytorycznej.
Jeżeli operat szacunkowy ma wszystkie elementy formalne, o których traktują przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), wówczas należy skoncentrować się na tym, czy wartości merytoryczne, które są w nim zawarte są poprawne.
W takim przypadku mówimy o kontroli nie wkraczającej w zakres wiadomości specjalnych oraz o kontroli wkraczającej w zakres wiadomości specjalnych.
W tym drugim przypadku, operat szacunkowy może zostać podważony jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n.
NSA: Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych
Za stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21.07.2020 r. sygn. akt: I OSK 3284/19, należy powtórzyć, że „przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, na warunkach określonych w tym przepisie.
Oceny tej dokonuje się także w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, przy czym wówczas art. 157 ust. 1 u.g.n. stosuje się odpowiednio (art. 157 ust. 4 u.g.n.).
Kontrola formalna owego dowodu, obejmująca m.in. zbadanie tego czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, należy do organu administracji i jest dokonywana na podstawie przepisów K.p.a. (vide: wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2546/13; wyrok NSA z dnia 20 maja 2015 r. sygn. akt I OSK 2329/13; wyrok NSA z dnia 21 października 2014 r. sygn. akt I OSK 345/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13; wyrok NSA z dnia 27 lutego 2020 r. sygn. akt I OSK 1978/18).
Natomiast kontrola opinii rzeczoznawcy majątkowego na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić na te nie wkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te w sferę tą wkraczające.
NSA: Merytoryczna ocena operatów dotycząca wiadomości specjalnych może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych
Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych – zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne – nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (vide: wyrok NSA z 5 września 2009 r. sygn. akt I OSK 2085/11; wyrok NSA z 8 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2138/11; wyrok NSA z 5 lutego 2014 r. sygn. akt I OSK 1612/12; wyrok NSA z 31 lipca 2019 r. sygn. akt I OSK 1906/17; wyrok NSA z 27 lutego 2020 r. sygn. akt I.
Zasadna jest więc weryfikacja metodyki sporządzonego operatu szacunkowego oraz w przypadku podjęcia uzasadnionych wątpliwości związanych z jego poprawnością, skierowanie go do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Często już sama analiza danego operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego, dostarcza informacji o zasadności podjęcia przedmiotowego działania.
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899) - art. 157 ust. 1 i 4.
Co wybudujesz bez pozwolenia po 1 kwietnia 2024? »
ZMIANY W PRAWIE BUDOWLANYM 2024 »
Ważne zmiany w prawie budowlanym 2024. Co nas czeka od 1 kwietnia 2024 r.? »
Nowe przepisy w sprawie warunków technicznych dla budynków i ich usytuowania już od 1 kwietnia 2024 r. »
Do Sejmu trafił projekt podatku od flippingu »
Możesz nam zaufać: