Wpis roszczenia z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej nie chroni przed egzekucją z nieruchomości

Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej: ukwh). Skutek ujawnienia prawa osobistego, lub roszczenia w księdze wieczystej objawia się w tym, że tak ujawnione prawo ze skutecznego względem konkretnego podmiotu staje się skuteczne względem każdoczesnego właściciela.

Równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli te wpisy są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo (art. 18 ukwh).

Umowa deweloperska, jak również umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, w której deweloper zobowiązuje się do:

• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
• przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
• przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną własność, lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,

stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń wymienionych w art. 38 ust. 2 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska).

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty (art. 924 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, dalej: kpc).

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów (art. 925 § 1 kpc).

Dla porządku warto powtórzyć, że ujawnienie prawa osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej wywołuje ten skutek, iż to prawo osobiste lub roszczenie zyskuje „rozszerzoną skuteczność” względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu.

Do tego wyroku glosę aprobującą wydał Pan Grzegorz Wolak, w której kategorycznie stwierdził, że wpis o egzekucji w księdze wieczystej stanowi jedynie „ujawnienie faktu”, iż przysługujące już wierzycielowi prawo jest egzekwowane z konkretnej nieruchomości.

• Roszczenie z umowy deweloperskiej wpisane do księgi wieczystej nie chroni nieruchomości przed egzekucją.
• Wpis takiego roszczenia nie tworzy praw nabytych przez czynność prawną.
• Sąd Najwyższy orzekł, że wpis roszczenia z umowy deweloperskiej w księdze wieczystej jest nieskuteczny wobec egzekucji.
• Ujawnienie praw osobistych lub roszczeń w księdze wieczystej daje "rozszerzoną skuteczność" wobec praw nabytych po ujawnieniu.