Od 2022 roku nowe warunki zabudowy

Jednocześnie art. 52 ust.2 ustawy o planowaniu wskazuje co powinien zawierać wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy. Jest to:

• określenie granic terenu objętego wnioskiem, na mapie zasadniczej lub, w przypadku jej braku, mapie ewidencyjnej, pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującej teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000,

• charakterystykę inwestycji, obejmującą:

• określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchnię terenu podlegającego przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

• określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko,

• zapotrzebowanie na wodę,

• zapotrzebowanie na energię,

• sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,

• inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej,

Dotąd gminy same formułowały wzór wniosku o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy, starając się uzyskać jak najpełniejsze informacje o projektowanym zamierzeniu budowlanym.

Wzór wniosku jest dość obszerny – składa się z 11 stron, w tym 4 załączników i dotyczy zarówno decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jak i decyzji o warunkach zabudowy.

Na pierwszej stronie wniosku (w punktach 1-5) należy podać organ do jakiego się występuje, rodzaj wniosku (czy dotyczy on ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, czy ustaleniu warunków zabudowy) oraz podać dane wnioskodawcy, w tym do korespondencji i ewentualnie dane pełnomocnika jeśli taki jest ustanowiony.

Na kolejnych stronach wniosku (w punkcie 6) należy wpisać adres terenu objętego wnioskiem (o ile jest on nadany).

Należy także wskazać jednostkę ewidencyjną, obręb i nr działki ewidencyjnej oraz arkusz mapy. Natomiast gdy formularz składany jest jedynie w postaci elektronicznej podaje się wyłącznie identyfikator działki ewidencyjnej.

Gdy mamy do czynienia z kilkoma działkami ewidencyjnymi składającymi się na teren objęty wnioskiem odpowiednio podajemy dane dla wszystkich działek, a gdy zabraknie miejsca w formularzu – wykaz działek można sporządzić na odrębnych stronach i dołączyć do formularza.

W punkcie 7 podajemy charakterystykę inwestycji, podając nazwę inwestycji, sposób wyznaczenia terenu, obecny i projektowany sposób zagospodarowania terenu, parametry terenu inwestycji, sposób oddziaływania inwestycji na tereny sąsiednie oraz na środowisko.

Należy także wybrać (tak/nie) czy inwestycja dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego do 70 m², budynku rekreacji indywidualnej do 70 m², ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz czy została zakwalifikowana jako niezbędna na cele obronności i bezpieczeństwa państwa.

W przypadku inwestycji związanej z gospodarstwem rolnym – należy podać wielkość gospodarstwa rolnego, a w przypadku obiektu handlowego - powierzchnię sprzedaży (obie wielkości w metrach kwadratowych).

W punkcie 8 podajemy informacje dotyczące obsługi komunikacyjnej inwestycji.

Formularz kończy się oświadczeniem w sprawie korespondencji elektronicznej (pkt 9), wykazem załączników (pkt 10) oraz podpisem wnioskodawcy lub pełnomocnika i datą podpisu.

Po punkcie 8, na czterech kolejnych stronach znajdują się załączniki A, B, C, D, w których wnioskodawca podaje:

Załącznik A – tu podajemy informacje dotyczące infrastruktury technicznej, przy czym wybiera się, z proponowanych rozwiązań technicznych sposób zapewnienia swojej inwestycji dostępu do wody, do energii elektrycznej, do gazu; źródło ciepła; sposób odprowadzenia ścieków oraz ich utylizacji, odprowadzenia wód opadowych i roztopowych, a także sposób gospodarowania odpadami oraz zaopatrzenia inwestycji w środki łączności.

W stosownej tabeli załącznika podaje się informacje o infrastrukturze istniejącej i projektowanej, a jeśli zachodzi taka potrzeba dodaje się dodatkowe informacje.

Załącznik B - tu podajemy informacje dotyczące projektowanego budynku. W załączniku tym określa się funkcję budynku (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych), rodzaj prac budowlanych, które będą wykonywane oraz parametry budynku i jego usytuowanie względem granic działki budowlanej.

Informacje te precyzują czy planowana jest budowa, odbudowa, przebudowa, rozbudowa, nadbudowa, zmiana sposobu użytkowania lub inne prace dotyczące budynku.

Podając parametry budynku określamy szerokość elewacji frontowej, liczbę kondygnacji, rodzaj poddasza, wysokości, układ dachów.

Nowością jest - w przypadku obiektów lub terenu objętego ochroną konserwatorską - wymóg podania rodzaju i koloru pokrycia dachowego.

Dotąd odległości budynku od granic działki wynikały jedynie z załącznika graficznego do wniosku, obecnie podajemy je w formularzu określając czy ściany zwrócone do granicy będą miały otwory okienne lub drzwiowe.

Załącznik C - tu podajemy informacje dotyczące projektowanego obiektu budowlanego niebędącego budynkiem. W tym załączniku będą podawane parametry dotyczące budowy obiektów infrastruktury technicznej takich jak: drogi, wodociągi, linie energetyczne czyli obiekty najczęściej stanowiące inwestycji celu publicznego.

Załącznik D - tu podajemy informacje dotyczące składowania odpadów.

Obiekty które mogą być wskazane w załącznikach C i D nie są przedmiotem większości wniosków (przeważająca ilość wniosków dotyczy budynków). Wnioski z zakresu obiektów niebędących budynkami oraz składowania odpadów wymagają odrębnego, specjalistycznego omówienia, którego nie zamieszczam w niniejszym artykule.

W pkt.7.2 – sprecyzowano możliwość wnioskowania o zmianę zagospodarowania terenu dla części działki ewidencyjnej.

Dotąd nie było to jednoznacznie rozstrzygnięte, gdyż część sądów i samorządów stała na stanowisku, że skoro analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, dotyczy całej działki, to decyzje o warunkach zabudowy powinny dotyczyć całych działek ewidencyjnych.

Obecnie w związku ze zmianami w ustawie o planowaniu (z 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. z 2021 r. poz. 1986) oraz w rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  - Dz.U. z 2003 r., nr 164 poz. 1588 ze zm.- zmienione rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), które to zmiany uściśliły miedzy innymi pojęcie frontu terenu (poprzednio był to „front działki”) kwestia czy można wydać decyzje dla części działki ewidencyjnej staje się jednoznaczna.

W pkt. 7.4 i 7.5 - wprowadzono konieczność posługiwania się standardami określonymi w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie art. 16 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe jest zapisane w wyjaśnieniu do pkt.7.4 i 7.5, a oznacza odwołanie do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2021 r. poz. 2404 - rozporządzenie o zakresie mpzp), w którym określono katalog przeznaczenia terenów, nazwy tych przeznaczeń oraz ich symbole i oznaczenia graficzne.

Należy zwrócić uwagę, że nadal obowiązuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r., nr 164 poz. 1589 - rozporządzenie o nazewnictwie w decyzjach). Analiza obu rozporządzeń wskazuje, że określenia przeznaczeń terenów nie są wykluczające, jednak można mieć wątpliwość czy w decyzjach o warunkach zabudowy należy rozróżniać zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na: wolnostojącą, bliźniaczą, szeregową lub grupową.

Kłopotliwe może być także wymienne stosowanie określenia: „teren zabudowy zagrodowej”, „teren produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych” czy „zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych”.

Na marginesie warto zauważyć, że nadal w rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego występuje „obowiązująca” linia zabudowy, a w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii  z 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu wskazane są dwa rodzaje linii zabudowy: obowiązująca i nieprzekraczalna.

Punkt 7.6 - wymaga podania powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej oraz powierzchni podlegającej przekształceniu w odniesieniu do terenu inwestycji z podziałem na istniejącą i projektowaną. Dla powierzchni projektowanych należy podać powierzchnie minimalne i maksymalne.

W pkt 8.2 – zapisano wymóg podania wnioskowanej liczby miejsc do parkowania, wybierając czy ma być ona zaspokajana w postaci garażu, parkingu czy w innej formie. Należy podać istniejącą liczbę takich miejsc oraz projektowaną z podaniem wielkości minimalnych i maksymalnych.

Zgodnie z art. 54 pkt 2a ustawy o planowaniu w decyzji o warunkach zabudowy ustala się warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a w szczególności warunki i zasady w zakresie wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (RMI – ustalenia decyzji) doprecyzowuje jakie parametry wyznaczają owe warunki. Są to:

• linia zabudowy,

• wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,

• szerokość elewacji frontowej,

• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej,

• geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych).

Natomiast ustawodawca nigdzie nie określił w jaki sposób w decyzji o warunkach zabudowy ustalić powierzchnię biologicznie czynną lub liczbę miejsc do parkowania, o którą pyta formularz w pkt. 8.2.

O ile w miejscowych planach w sposób jednoznaczny parametry te są wymagane, to określnie ich w decyzji budzi wątpliwości, kto ma decydować o ich wielkościach. Miejscowy plan uchwala rada gminy i w jej kompetencjach jest ustalanie takich parametrów. Wójt, burmistrz lub prezydent nie posiadają kompetencji do dowolnego/arbitralnego ustalania powierzchni biologicznie czynnej i liczby miejsc parkingowych dla wnioskowanej inwestycji, dlatego ich określanie i analizowanie w decyzji nie ma większego sensu i może być przez wnioskodawcę kwestionowane.

W pkt 7.9 – zostało wprowadzone ograniczenie dotyczące wniosku o lokalizację wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m².

Ograniczenie to stanowi, że „w sprawie wszczętej na skutek podania złożonego z wykorzystaniem urzędowego formularza nie jest dopuszczalne późniejsze zgłaszanie przez stronę nowych żądań”.

Oznacza to brak możliwości zmiany lub uzupełnienia wniosku w trakcie prowadzenia postepowania.

Ograniczenie to ma zapewne na celu umożliwienie organowi wydania decyzji w bardzo krótkim terminie (21 dni), który to termin (dla tego typu budynków) wprowadziły nowe przepisy. Wymóg ten jest zapisany w wyjaśnieniu do pkt 7.9.

Załącznik B – w załączniku tym, określając funkcję projektowanego budynku „formularz” wymaga aby posługiwać się Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych. Odwołanie do PKOB to wprowadzenie kolejnych pojęć, którymi ma się posługiwać wnioskodawca określając swoją inwestycję. Na wcześniejszych stronach formularza odsyłano wnioskodawcę do rozporządzenia o zakresie mpzp. Obowiązuje także rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji (rozporządzenie o nazewnictwie w decyzjach).

Powyższa mnogość aktów prawnych wskazanych do wykorzystywania w procesie lokalizacji inwestycji wprowadza chyba niepotrzebne zamieszanie.

Gdy wnioskodawca będzie chciał wybudować niewielki sklep to powinien zastosować określenie budynek handlowo - usługowy (PKOB), w zabudowie usługowej (rozporządzenie o nazewnictwie w decyzjach), na terenie usług handlu detalicznego – UHD (rozporządzenie o zakresie mpzp).

W takim przypadku nie ma sprzeczności funkcji budynku i przeznaczenia terenu, ale jeśli ten sklep ma powstać jako rozbudowa budynku mieszkalnego zaliczenie inwestycji do odpowiednich katalogów, wskazanych w tych aktach prawnych, może przeciętnemu Kowalskiemu przysporzyć trochę trudności.

Formularz wniosku o decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy będzie stanowił wyzwanie dla wnioskodawców i pracowników samorządowych pomagających petentowi w jego wypełnianiu. Jest bardzo obszerny i zawiera wiele pytań, na które wnioskodawca musi odpowiedzieć. Jednak odpowiedzi te w niewielkim stopniu ułatwią pracę urbaniście przygotowującemu projekt decyzji.

W przypadku gdy wnioskowana działka jest już częściowo zabudowana w pytaniu o istniejące jej zagospodarowanie - przewidziano bardzo mało miejsca na odpowiedz. A przecież często na jednej działce występują budynki o różnych funkcjach wymagających rozpoznania w celu ustalenia jak należy zakwalifikować przeznaczenie terenu.

Podobnie dla obliczenia wskaźnika zabudowy dla częściowo już zabudowanej działki (lub jej części) potrzebne są wymiary istniejących budynków. Takich informacji formularz nie przewiduje.

Natomiast nałożenie obowiązku na wnioskodawcę odwoływania się do PKOB i rozporządzenia dotyczącego wymaganego zakresu miejscowych planów - utrudni mu zrozumienie i wypełnienie formularza.

Wnioskodawca wypełniając formularz będzie musiał sięgać do powyższych dokumentów, co oznacza, że powinny one być dostępne do wglądu na stanowisku składania wniosków (w punktach obsługi w urzędach) oraz podpięte pod formularz w przypadku wypełniania go elektronicznie.

Generalnie - doceniając, że podjęto próbę uporządkowania i poprawienia procedury składania wniosku o decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy należy stwierdzić, że - nie udało się jej uprościć, a wiele nieścisłości występujących w przepisach dotyczących tych decyzji nadal nie zostało rozstrzygniętych.