Uciążliwości sąsiedniej inwestycji – nie są podstawą do unieważnienia pozwolenia na budowę

We wrześniu 2019 r. starosta powiatu S. wydał decyzję – pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na działce należącej do państwa P. Z decyzji wynikało, że odprowadzanie wód opadowych z działki należącej do państwa P. może następować na tereny zielone i utwardzone sąsiedniej działki inwestycyjnej, należącej do B.

Właściciel tej działki skierował do wojewody podkarpackiego wniosek o unieważnienie tej decyzji.

Wojewoda podkarpacki sprawę jednak umorzył, wskazując, że w przypadku działki należącej do P. nie da się ze względów technicznych odprowadzić wód opadowych do kanalizacji deszczowej. Wobec czego wody mają zostać rozprowadzone po ich działce na powierzchnie zielone za pomocą rur i korytek.

W tej sytuacji działki należące do B. nie są więc narażone na bezpośrednie oddziaływanie odpływu wód opadowych z działki P. – z dokumentacji nie wynika, jakoby miały być zalewane bezpośrednio.

Jednak pewne uciążliwości związane z budową na działce państwa P. mogą zaistnieć – ale nie oznacza to, że działka B. jest w obszarze oddziaływania inwestycji, które powodują ograniczenie jej zagospodarowania.

W tej sytuacji co najwyżej właściciel B. może mieć roszczenia cywilnoprawne przeciwko immisjom z sąsiedztwa (art. 222 § 2 Kc w zw. z art. 144 Kc), ale nie oznacza to, że jest stroną postępowania administracyjnego dotyczącego pozwolenia na budowę.  

Od decyzji wojewody odwołanie do Głównego Inspektoratu Nadzoru budowlanego złożył właściciel B., ale odwołanie oddalono.

Decyzję GINB zaskarżył B. do WSA w Warszawie, który skargę oddalił.  Tak samo orzekł NSA, oddalając skargę kasacyjną jego pełnomocnika.

Sąd w uzasadnieniu przypomniał, że w sprawie o pozwolenie na budowę, prowadzonej w trybie zwykłym jak i w trybach nadzwyczajnych, krąg podmiotów uznanych za stronę powinien być ustalony na podstawie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, są - oprócz inwestora:

• właściciele,
• użytkownicy wieczyści lub
•  zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Jak ustalono bowiem w postępowaniu, działka należąca do B. jest oddzielona od nieruchomości państwa P. (na której miała być realizowana budowa domu) drogą, a sam dom, budowany przez P. jest oddalony od niej o ok. 41 m, a od pozostałych granic działki B. o odpowiednio 45 m i 47 m. Przy takim oddaleniu nie można mówić o jakimkolwiek oddziaływaniu inwestycji na działkę skarżącego.

Fakt urządzenia odpływów wód opadowych na tereny działki P. nie oznacza – jak słusznie wykazał wojewoda – że doszło do oddziaływania obiektu inwestycyjnego na sąsiednią działkę.

NSA wskazał, że z reguły każda inwestycja powoduje uciążliwości dla sąsiednich nieruchomości (ogranicza światło, widok, emituje hałas, powoduje zwiększony ruch drogowy).

Ale jeśli nie można mówić o naruszeniu konkretnych przepisów prawa (w tym norm warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, prawa o ochronie środowiska, które – jak wykazały tak organy nadzoru budowlanego jak i WSA – nie zostały złamane), to organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być rozumiana w sposób absolutny.

Nie chodzi bowiem o wszelkie utrudnienia, jakie może przynieść planowane przedsięwzięcie, a jedynie o takie, które mogą dotyczyć naruszeń interesów prawnych a nie interesów faktycznych innych osób.

Uciążliwości, związane z prowadzoną po sąsiedzku inwestycją w postaci budowy domu czy budynku, nie dają właścicielowi sąsiedniej posesji statusu strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę - jeżeli nie zostanie wykazany wpływ na warunki prawne sąsiedniej nieruchomości.

Oddziaływanie inwestycyjne musi bowiem polegać w tym wypadku na takim ograniczeniu w dostępie czy korzystaniu z sąsiedniej działki, które ma wpływ na uprawnienia właściciela (np. problemy z dojazdem, odcięcie mediów, grodzenie itp.).

Faktyczne uciążliwości w postaci np. składowania w bezpiecznej odległości odpadów czy urządzeniu odpływów wód na działce, na której trwa budowa, nie oznacza prawa właściciela sąsiedniej działki do wstąpienia na prawach strony do postępowania administracyjnego w sprawie pozwolenia na budowę.

Nie ma on bowiem interesu prawnego w tym zakresie i organy oraz sądy administracyjne nie mogą rozpoznać merytorycznie jego wniosku – co oczywiście nie oznacza możliwości dochodzenia roszczeń na drodze cywilnoprawnej. Jest to jednak droga sądowa, która nie dotyczy już postępowania administracyjnego.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 grudnia 2022 r., II OSK 2290/21