Gwarancja - granice odpowiedzialności wykonawcy robót budowlanych

Gwarancja to dobrowolne oświadczenie wykonawcy (gwaranta) dotyczące jakości wykonanych prac. Może być złożone w umowie lub w odrębnym dokumencie (karcie gwarancyjnej). Również obietnice złożone w reklamie traktowane są na równi z tymi zawartymi w oświadczeniu gwarancyjnym. Do umów o roboty budowlane (przez odesłanie w przepisach o umowach o dzieło), stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o gwarancji przy sprzedaży. Zgodnie z art. 577 kc, gwarancji udziela się przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego. Oświadczenia to powinno określać obowiązki wykonawcy i uprawnienia inwestora na wypadek gdyby okazało się, że prace posiadają wady.

W związku z tym uprawnienia i obowiązki z tytułu gwarancji muszą wynikać wprost z umowy lub odrębnego oświadczenia gwarancyjnego, co stanowi podstawową różnicę między gwarancją a rękojmią. Uprawnienia z rękojmi przysługują bowiem inwestorowi z mocy prawa (o ile strony wprost nie wyłączą stosowania przepisów o rękojmi w umowie).

Zakres gwarancji powinien zostać sformułowany jasno i precyzyjnie.

Prawa zamawiającego z tytułu gwarancji aktualizują się, jeśli prace nie mają właściwości określonych w oświadczeniu gwarancyjnym lub w umowie. Wada (brak właściwości określonych w umowie), musi ujawnić się w czasie trwania gwarancji. Jeśli strony nie określiły w umowie długości gwarancji, zgodnie z przepisami obowiązuje okres 2-letni od oddania prac.

Ponadto, jeśli w umowie inaczej nie zastrzeżono, odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje tylko wady tkwiące w rzeczy (wykonanych pracach). Jeśli zatem strony nie umówiły się inaczej, gwarancja nie będzie obejmować:

• normalnego zużycia przedmiotu umowy,

• wad wynikających z błędnego użytkowania przedmiotu umowy lub nieprawidłowej konserwacji,

• przypadkowego lub umyślnego uszkodzenia przedmiotu umowy.

Termin gwarancji może ulec przedłużeniu. Jeśli strony inaczej nie postanowiły, zgodnie z art. 581 kc w przypadku wymiany rzeczy na wolną od wad lub dokonania istotnych napraw, termin gwarancji biegnie na nowo od momentu dokonania wymiany lub tej istotnej naprawy.

W umowie strony mogą określić szczegółowo prawa i obowiązki z tytułu gwarancji, a przepisy prawa podpowiadają, że obowiązki gwaranta mogą polegać np. na zwrocie wynagrodzenia (w całości lub w części), wymianie wadliwych rzeczy, naprawie lub zapewnieniu przez gwaranta innych usług.

Jeśli jednak nie określono szczegółowo praw i obowiązków stron z tytułu gwarancji, ograniczając się np. do sformułowania „Wykonawca udziela gwarancji na wykonanie przedmiotu umowy”, albo jeśli sformułowania umowy lub karty gwarancyjnej nie są jasne, to, zgodnie z przepisami gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, o ile wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w oświadczeniu gwarancyjnym.

Gwarant jest zobowiązany do wykonania swoich obowiązków z gwarancji w terminie określonym w oświadczeniu gwarancyjnym, a jeśli terminu nie określono, jest zobowiązany wykonać swoje obowiązki niezwłocznie – jednak nie później niż w terminie 14 dni. W przypadku robót budowlanych dwa tygodnie to niejednokrotnie zbyt krótki termin, warto więc w oświadczeniach gwarancyjnych lub umowach regulować kwestie terminów usuwania wad, wskazując realne dla wykonawcy terminy lub sytuacje, w których termin usunięcia wad może zostać przedłużony (np. oczekiwanie na dostawę materiałów). Przekroczenie terminu usunięcia wad może powodować dla wykonawcy negatywne konsekwencje, np. obowiązek zapłaty kar – jeśli takie zostały zastrzeżone w umowie, ale również odpowiedzialność za ewentualną szkodę poniesioną przez inwestora, poniesienie kosztów zastępczego usunięcia wad itd.

Wykonywanie uprawnień z gwarancji jest niezależne od wykonywania uprawnień z rękojmi. Gwarancja i rękojmia to dwa oddzielne reżimy odpowiedzialności wykonawcy za wady prac. Niemniej jednak inwestor nie może z tych uprawnień korzystać jednocześnie w odniesieniu do jednej i tej samej wady. Jeśli w umowie nie została wyłączona odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi, a dodatkowo została udzielona gwarancja na wykonane prace, przy zgłoszeniu wad inwestor powinien wskazać z których uprawnień korzysta, z gwarancji czy z rękojmi.

Jeśli inwestor korzysta z uprawnień gwarancyjnych, bieg terminu do wykonania uprawnień z rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia o wadzie i biegnie dalej dopiero po odmowie usunięcia wad lub bezskutecznym upływie terminu na ich usunięcie.

Przykład

Wykonawca wybudował na zlecenie inwestora budynek mieszkalny i udzielił inwestorowi gwarancji na konstrukcje dachu tego budynku. Strony nie wyłączyły uprawnień inwestora z tytułu rękojmi za wady. Pod koniec okresu gwarancji i rękojmi wystąpiły wady budynku w postaci przeciekania dachu. Inwestor zgłosił wady wskazując jako podstawę uprawnienia z gwarancji. Po inwentaryzacji okazało się, że wady występują w poszyciu dachu, na które inwestorowi nie udzielono gwarancji i wykonawca odmówił usunięcia wad. Inwentaryzacja odbyła się po upływie okresu rękojmi. Inwestor dokonał ponownego zgłoszenia wad, niezwłocznie po odmowie wykonawcy, wskazując jako podstawę swoich roszczeń uprawnienia z rękojmi, termin do wykonania uprawnień z rękojmi uległ bowiem zawieszeniu i biegł dalej dopiero po odmowie usunięcia wad z tytułu gwarancji.

W praktyce często spotykane są sytuacje, w których inwestor wymaga od gwaranta świadczenia usług zbliżonych do 24-godzinnego serwisu. Niemniej jednak nie uiszcza z tytułu tych usług stosownego wynagrodzenia uważając, że do obowiązków gwaranta należy usunięcie wszelkich usterek i wad zauważonych przez inwestora. W swojej praktyce spotykaliśmy się z wezwaniami wykonawców budynków przez inwestorów do wymiany przepalonych żarówek, przy czym przepalanie się żarówek wynikało z ich wyeksploatowania, nie zaś np. z wadliwości instalacji. Częste są również sytuacje, w których inwestor nie stosuje się do wytycznych gwaranta, a następnie zgłasza wadę wynikającą z nieprawidłowego użytkowania przedmiotu umowy.

Tych problemów można uniknąć, jeśli prawa i obowiązki wynikające z gwarancji szczegółowo określa umowa lub karta gwarancyjna. W praktyce jednak często to silniejsza strona narzuca zapisy umowy i nie podlegają one zmianom. Dodatkowym zabezpieczeniem dla wykonawcy jest wręczanie przy odbiorze prac instrukcji użytkowania lub konserwacji. Taka instrukcja to dokument jednostronny, pochodzący od wykonawcy, który określa w jaki sposób, w jakim czasie oraz przy użyciu jakich środków użytkować lub konserwować przedmiot umowy.

Niemniej jednak jeśli obowiązki gwaranta nie zostały szczegółowo określone, należy ocenić z czego wynika wada, czy tkwi ona w samych pracach, czy nie wynika np. z błędnej konserwacji (mimo przekazanej instrukcji), z błędnego użytkowania (mimo przekazanej instrukcji), ze zwykłego zużycia przedmiotu umowy, z przypadkowego lub umyślnego uszkodzenia prac (np. wiercenie dziur w ścianie i naruszenie instalacji elektrycznej).

Przykład

Wykonawca dachu wraz z pokryciem użył dachówki wymagającej impregnacji konkretnym środkiem impregnacyjnym. Przekazał inwestorowi pisemną informację o konserwacji dachówki, której odbiór inwestor potwierdził. Wykonawca udzielił trzy letniej gwarancji na wykonanie dachu. Inwestor odebrał prace i po roku zgłosił wady w postaci odbarwień dachówki. Okazało się, że dachówka nie została pokryta impregnatem i to było przyczyną przebarwień. Mając na uwadze, że inwestor otrzymał instrukcję o tym w jakim czasie oraz jakim środkiem zabezpieczyć dach, a mimo to nie dokonał tych czynności, nie sposób obciążać odpowiedzialnością za te wady wykonawcę.

W tym miejscu dochodzimy do tego, jak ważne jest poinformowanie inwestora o prawidłowym użytkowaniu przedmiotu umowy, czy też przekazanie instrukcji. Gdyby bowiem, w przytoczonym przykładzie, wykonawca nie posiadał potwierdzenia przekazania szczegółowej instrukcji inwestorowi w zakresie zabezpieczenia dachu, ryzykowałby poniesienie odpowiedzialności za wady w postaci odbarwienia dachówki. Inwestor, który nie jest profesjonalistą w wykonaniu konkretnych prac budowlanych ma bowiem prawo nie mieć wiedzy o tym w jaki sposób prawidłowo zabezpieczyć dach czy inne roboty. Z kolei wykonawca gwarantuje, że przedmiot umowy będzie miał tę samą jakość jak podczas odbioru przez cały okres gwarancji. Jeśli zatem wykonawca nie będzie mógł wykazać, że odpowiednio poinstruował inwestora, w przypadku sporu ryzykuje poniesienie odpowiedzialności z tytułu gwarancji.

W sporze sądowym zakres wad, sposób ich powstania oraz to, czy mieszczą się w zakresie gwarancji. każdorazowo ocenia sąd z pomocą biegłego sądowego. To biegły w opinii oceni, czy zgłoszone wady mieszczą się w zakresie zwykłego zużycia przedmiotu umowy, czy też wynikają np. z nieprawidłowej konserwacji, czy może jednak z błędów wykonawczych. Decydując się więc na przystąpienie do sporu sądowego warto przeprowadzić wcześniej szczegółową analizę sytuacji. Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, znaczenie będzie mieć każdy zapis umowy czy karty gwarancyjnej, jak również inne ustalenia stron, o których w umowie się nie wspomina. Powyższe rozważania są hipotetyczne, warto więc rozważać skutki konkretnych spraw wspólnie z adwokatem lub radcą prawnym.