Jak uzyskać odszkodowanie planistyczne w związku z obniżeniem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego?

Działalność planistyczna gminy w sposób bezpośredni wpływa na wartość nieruchomości. Uchwalenie nowego planu zagospodarowania może być związane nie tylko ze wzrostem wartości nieruchomości, ale także z jej obniżeniem. W tym ostatnim przypadku mówimy o szkodzie planistycznej, której obowiązek zrekompensowania obciąża samorządy gminne odpowiedzialne za planowanie przestrzenne na poziomie lokalnym (w oparciu o przepisy art.36 ust. 1 lub ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dalej: uopzp).

Szkoda planistyczna

Rekompensata może przybrać formę:

• odszkodowania za poniesioną przez właściciela szkodę związaną z obniżeniem wartości nieruchomości lub

• żądania wykupienia takiej nieruchomości przez gminę.

Wykazanie szkody planistycznej wymaga udowodnienia, że zapisy nowego planu miejscowego uniemożliwiają lub istotnie ograniczają korzystanie z nieruchomości (lub z jej części) w stosunku do dotychczasowego sposobu korzystania lub wprowadzają tego rodzaju ograniczenia w odniesieniu do dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, co w konsekwencji powoduje obniżenie wartości nieruchomości.

Praktyczne problemy z wykazaniem szkody – luka planistyczna

Wskazana wyżej formuła ustalania istnienia i wysokości szkody planistycznej wydaje się być prosta, ale tylko pozornie.
W przypadku gdy dochodzi do zastąpienia starych przepisów planu miejscowego przepisami nowego, wystarczającym do dokonania oceny szkody planistycznej będzie porównanie funkcji i parametrów urbanistycznych przewidzianych w dotychczas obowiązującym planie oraz w nowym planie miejscowym. Jeżeli zatem w nowym planie miejscowym warunki korzystania z nieruchomości będą obiektywnie gorsze niż w planie starym, wycena wysokości szkody planistycznej dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego nie powinna budzić większych trudności.
Sytuacja komplikuje się w przypadku, gdy do uchwalenia planu miejscowego dochodzi po okresie tzw. luki planistycznej, czyli czasie, w którym dla danego obszaru nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pozostaje tedy do rozstrzygnięcia problem, do czego odnosić zapisy aktualnego planu miejscowego, aby ustalić wysokość szkody planistycznej. Czy punktem odniesienia powinny być warunki starego planu zagospodarowania, który w przeszłości obowiązywał dla nieruchomości, ale wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r., czy też kryterium tym powinien być faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu miejscowego? Zmienione od 1 stycznia 2018 r. przepisy upzp odsyłają do kryterium faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Praktyka wskazuje, że odwołanie do starych planów zagospodarowania jest dla właścicieli nieruchomości zazwyczaj bardziej korzystne.

Podsumowanie

Wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może oznaczać dla właściciela nieruchomości utratę jej realnej wartości, a to z kolei otwiera drogę do dochodzenia od gminy odszkodowania lub żądania wykupu nieruchomości. Sformułowanie roszczeń w tych sprawach wymaga przeprowadzenia szczegółowej analizy prawnej i urbanistycznej nieruchomości, w tym ustalenia, czy do uchwalenia planu miejscowego doszło w warunkach tzw. luki planistycznej. Celem analizy będzie uzyskanie odpowiedzi na zasadnicze pytanie: czy w wyniku uchwalenia planu miejscowego doszło do powstania szkody planistycznej, tj. czy wskutek wprowadzenia nowego planu możliwości korzystania z nieruchomości uległy pogorszeniu w stosunku do okresu przed uchwaleniem planu. W przypadku potwierdzenia istnienia przesłanek wystąpienia szkody planistycznej, koniecznym będzie sformułowanie szczegółowych założeń do wyceny wysokości szkody przez wyspecjalizowanego rzeczoznawcę majątkowego. Prawidłowo przyjęte założenia wyceny i rzetelność operatu szacunkowego są kluczowe z punktu widzenia sukcesu w tego typu sprawach. Należy ponadto pamiętać, że przepisy prawa dopuszczają możliwość dochodzenia opisanych wyżej roszczeń w okresie 6 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego.