Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?

Na początku warto zdefiniować podstawowe pojęcia stron, które podpisują umowę najmu. Wynajmujący to właściciel mieszkania, który udostępnia je do wynajęcia. Z kolei najemca to osoba, która otrzymuje prawo do korzystania z nieruchomości i w zamian za to płaci czynsz.

Najemca staje się lokatorem i zyskuje prawo do tego, aby spokojnie mieszkać w wynajmowanym lokum i nie stresować się niezapowiedzianymi wizytami, również właściciela.

Każdy, kto mieszka w danym lokalu, zyskuje prawo do zachowania „miru domowego”, czyli spokoju zamieszkiwania. Mir domowy podlega ochronie prawa karnego i każdy kto, go narusza popełnia przestępstwo.

Warto wiedzieć, że gdy właściciel wynajmuje mieszkanie, traci prawo do rozporządzania nim. W praktyce oznacza to więc, że mimo tego, że nieruchomość wciąż pozostaje jego własnością, to nie może korzystać ze swoich kluczy i pod nieobecność ani w obecności lokatora wchodzić do mieszkania. Nie może również składać wizyt, jeśli wcześniej nie uprzedził o swoim zamiarze najemcy

Co ważne, przez naruszanie miru domowego prawo rozumie również sytuację, gdy właściciel nie chce opuścić lokalu mimo próśb lokatora.

Artykuł 193 Kodeksu karnego mówi, że kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej do tego miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Mimo tego, że w przepisach istnieje określenie „cudzej” nieruchomości, to lokator wraz z umową najmu nabywa prawo mieszkania w niej w spokojnych warunkach i nikt nie może zakłócać jego miru domowego.

Jeżeli taka sytuacja się wydarzy, trzeba zgłosić sprawę na policję. Co ważne, nie trzeba robić tego od razu. Najemca ma aż 5 lat od czasu wystąpienia zdarzenia na to, aby podjąć kroki prawne wobec wynajmującego. Po upływie tego okresu sprawa ulega przedawnieniu.

Artykuł 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jasno definiuje, kiedy właściciel mieszkania może wejść do lokalu, nie naruszając przy tym miru domowego.

Jedyną sytuacją, kiedy jest to możliwe bez wcześniejszego umówienia, jest wystąpienie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio jej powstaniem. Taką awarią może być np. zalanie mieszkania, ulatnianie się gazu, pożar, uszkodzenie instalacji itp.

W takich przypadkach właściciel ma prawo wejść do mieszkania po to, aby usunąć szkodę lub zapobiec zwiększeniu jej skutków.

Jeżeli wynajmujący chce wkroczyć do lokalu same, to najemca wciąż musi wyrazić na to zgodę. Jeżeli tego nie zrobi, to wejście musi odbyć się w obecności policji, straży miejskiej albo straży pożarnej.

Wspomniany wcześniej przepis mówi także, że jeżeli otwarcie mieszkania nastąpiło podczas nieobecności lokatora, to właściciel musi zabezpieczyć mieszkanie i jego rzeczy, a z tych czynności sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Taki dokument jest niezbędny w postępowaniu dowodowym, jeżeli najemca zdecyduje się pozwać wynajmującego.

Kolejną sytuacją, kiedy zgodnie z prawem właściciel ma prawo wejść do mieszkania, jest konieczność dokonania przeglądu albo prac konserwatorskich po to, aby sprawdzić stan techniczny lokalu i zaplanować lub wykonać ewentualne naprawy.

Przed wizytą trzeba jednak ustalić z lokatorem jej termin. Warto pamiętać, że jeżeli nie udostępni on lokalu, to właściciel nie może sam ani w asyście funkcjonariuszy do niego wejść, jak ma to miejsce w przypadku awarii.

Czasami strony umowy najmu decydują się, aby zapisać w tym dokumencie, kiedy wynajmujący będzie mógł cyklicznie wizytować lokal chociażby po to, aby dokonać okresowych rozliczeń. Wtedy również trzeba wcześniej uzgodnić termin spotkania i musi ono odbyć się w obecności lokatora.

Jedyny nagły przypadek, który uprawnia właściciela do niezwłocznego wejścia od mieszkania, to awaria. Wtedy nie trzeba czekać na zgodę lokatora, a gdy jej nie wyraża, to w asyście funkcjonariuszy można to zrobić.

W każdej innej sytuacji jednak najemca może oskarżyć właściciela o naruszenie miru domowego. Co wynajmujący może zrobić, jeżeli widać, że lokator unika kontaktu, a np. w mieszkaniu należy przeprowadzić naprawę jakiegoś urządzenia?

W takim przypadku właściciel może dochodzić swoich praw na drodze powództwa cywilnego. Wtedy sąd może mu nakazać udostępnienie mieszkania. Więcej o możliwych drogach postępowania w takich przypadkach przeczytasz tutaj.

Naruszeniem miru domowego jest również przypadek, gdy właściciel wejdzie do lokalu w czasie awarii, czyli zgodnie z prawem może to zrobić, ale później, gdy sytuacja zostanie już opanowana, nie chce go opuścić.

Wynajmujący nie może tego wykorzystywać, a lokator ma prawo dbać o spokój w swoim miejscu zamieszkania. Aby go strzec, może wezwać policję, która nakaże właścicielowi mieszkania je opuścić.

W większości przypadków strony umowy najmu są w stanie się porozumieć i wzajemnie przestrzegać swoich praw. Lokator udostępnia mieszkanie w razie potrzeby, a właściciel zapowiada swoje wizyty. Jeśli jednak tak nie jest, to w przypadku naruszania prawa należy wzywać policję (jeżeli przypadek podlega pod prawo karne) lub zgłosić sprawę do sądu cywilnego.