Jak perspektywy wykorzystania nieruchomości wpływają na jej cenę

Jedna ze spółek pozwała Skarb Państwa w związku ze zaktualizowanymi opłatami za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Sąd Najwyższy dokonał interpretacji przepisów dotyczących ustalania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego przez poprzednika prawnego spółki stwierdzono decyzją wojewody z 1991 r. Decyzja ta nie określała celu, na który nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste. Ustalona opłata roczna stanowić miała 3% wartości gruntu.

W 2013 r. Skarb Państwa wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości i ustalił nową, wyższą opłatę.

Sprawa trafiła kolejno do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, sądu okręgowego, sądu apelacyjnego i wreszcie do Sądu Najwyższego (SN).

Sąd okręgowy ustalił, że sporna nieruchomość w aktualnie obowiązującym planie miejscowym zajmuje obszar oznaczony symbolem MU1 (oznaczającym mieszkalnictwo, usługi podstawowe oraz usługi ponadpodstawowe).

Na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej wartość rynkowa tej nieruchomości - jako nieruchomości przemysłowej - wynosiła 9 026 000 zł. Natomiast wartość ta, przy uwzględnieniu mieszkaniowego przeznaczenia nieruchomości, wskazanego w aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, wynosiłaby 18 484 000 zł.

Sąd okręgowy wskazał jednak, że sporny grunt należało uznać za przeznaczony pod działalność przemysłową (pomimo że miejscowy plan wskazywał na mieszkalnictwo), co oczywiście miało wpływ na wysokość aktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste (niższa podstawa wyliczenia dla gruntów o celu przemysłowym).

Sąd uzasadnił, że poprzednik prawny spółki traktował nieruchomość jako grunt przemysłowy.

Sąd apelacyjny z kolei interpretował relację między wspomnianymi wcześniej art. 154 ust. 1 ugn i § 28 rozporządzenia. Wskazał, że to przepis rozporządzenia przesądza, iż podstawą wyceny ma być stan nieruchomości i ceny na dzień aktualizacji opłaty z tytułu jej oddania w użytkowanie wieczyste, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste.

W wycenie nieruchomości, dokonywanej na potrzeby aktualizacji opłaty, przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym (a więc kryterium wymienione w art. 154 ust. 1 ugn) należało brać pod uwagę tylko wówczas, gdy odpowiadało ono celowi użytkowania wieczystego.

W skardze kasacyjnej do Sądu Najwyższego, Skarb Państwa m.in. wskazał, że w decyzji stwierdzającej nabycie użytkowania wieczystego nie określono celu, na jaki nieruchomość oddano w użytkowanie, gdyż obowiązujące wówczas przepisy nie przewidywały konieczności jego ustalenia.

Dlatego też w wycenie nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn., zdaniem Skarbu Państwa należało uwzględnić dane pochodzące z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie cel ustanowienia użytkowania wieczystego, o którym mowa w § 28 ust. 5 rozporządzenia.

Sąd Najwyższy w oparciu o przepisy ugn podkreśla, że wartość nieruchomości stanowi czynnik ustalenia wysokości opłaty rocznej w związku z jej oddaniem w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacją tej opłaty (gdy wartość nieruchomości ulegnie zmianie).

SN zwraca uwagę, że interpretacja przepisów ugn, w tym art. 151 i kolejnych, oraz rozporządzenia, „powinna być dokonywana w taki sposób, by w najpełniejszym zakresie zostało zrealizowane założenie o transparentnym szacowaniu nieruchomości, odwołującym się do czynników rzeczywiście istotnych dla ustalenia jej wartości w stosunkach obrotu”.

Określając wartość nieruchomości, nie można pomijać jej przeznaczenia w planie miejscowym. Wynika to z art. 154 ust. 1 ugn, gdzie o tym planie wprost wspomniano, jak i z § 28 ust. 5 rozporządzenia wskazującego na kryterium „celu, na jaki nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste”.

Wśród licznych argumentów SN na uwagę zasługuje w szczególności ten, zgodnie z którym akcent całego § 28 ust. 5 rozporządzenia postawiono na „konkretyzacji momentu miarodajnego dla dokonania wyceny”. Zawarte w nim odwołanie do „celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste”, nie miało natomiast - zdaniem SN - służyć wyeliminowaniu uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym.

Zdaniem SN eliminacja kryterium „przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym” spośród czynników uwzględnianych przy wycenie byłaby sprzeczna z założeniami art. 154 ust. 1 ugn.

Ponadto, jak określa SN, użyty we wspomnianym art. 154 ust. 1 ugn zwrot „w szczególności” oznacza, że katalog czynników, jakie rzeczoznawca powinien brać pod uwagę w trakcie wyceny, ma charakter otwarty.

Zatem, gdy istnieje taka potrzeba, rzeczoznawca powinien brać pod uwagę także inne czynniki niż te wprost wymienione w art. 154 ust. 1 ugn.

W procesie wyceny należy uwzględnić także inne, niż opisane w art. 154 ust. 1 ugn, cechy charakteryzujące nieruchomość, które w badanych okolicznościach - w świetle wiedzy i doświadczenia biegłego - w warunkach obrotu rynkowego miałyby znaczenie dla określenia jej wartości.

Czynniki te mają uwzględniać kryteria wskazane w rozporządzeniu oraz, co wynika z zawartej w ugn definicji „nieruchomości podobnej”:

• parametry służące charakterystyce nieruchomości podobnych, w tym, niewymienione wprost w art. 154 ust. 1 ugn;

• przeznaczenie gruntu (jako pojęcie szersze od przeznaczenia w planie miejscowym) oraz

• sposób korzystania z nieruchomości.

- ponieważ „istotą podejścia porównawczego jest określenie wartości nieruchomości wycenianej na podstawie cen nieruchomości podobnych”.

Ponadto, zdaniem SN, „sama faktyczna, nawet oczywista, bezsprzeczna i trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, świadcząca o realizacji odmiennego niż pierwotnie celu użytkowania wieczystego, nie wywołuje zmiany celu użytkowania wieczystego w sensie prawnym”.

Zdaniem SN, cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste należy określać także wówczas, gdy nie wskazano go w decyzji uwłaszczeniowej.

SN zauważa bowiem, że nie ma możliwości powstania prawa użytkowania wieczystego bez któregokolwiek z celów wymienionych w art. 72 ust. 3 ugn (regulującym stawki procentowe opłat).

Znaczenie czynnika celu dla określenia wartości gruntu ostatecznie zależy od tego, czy (i w jaki sposób) z analizy stanu nieruchomości na dzień aktualizacji wynika, że ustalenie tego celu rzeczywiście wpływałoby na cenę nieruchomości jako przedmiotu obrotu.

W procesie wyceny gruntu nie można zatem pomijać § 28 ust. 5 rozporządzenia wskazującego na czynnik celu. Tym samym, fakt nieokreślenia - w związku z powstaniem użytkowania wieczystego - celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, nie znaczy, że czynnik celu należy pomijać, skoro ww. przepis rozporządzenia zakłada uwzględnienie celu ogólnego, mieszczącego się w określonej kategorii celów wymienionych we wspomnianym art. 72 ust. 3 ugn.

Akty planistyczne nie determinują celu, dla którego oddano grunt w użytkowanie wieczyste i same w sobie nie świadczą o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości. Jednak wskazują one na zgodny z prawem sposób korzystania z gruntu, czyli stwarzają perspektywy określonego wykorzystania nieruchomości, zwykle wpływające na cenę danego gruntu uzyskiwaną w obrocie rynkowym.

Rzeczoznawca nie powinien pomijać w wycenie ani celu przekazania w użytkowanie, ani przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym.