Sporny operat szacunkowy – jak go analizować? Interesujący wyrok NSA

Analiza spornego operatu szacunkowego powinna być dokonywana na dwóch płaszczyznach: formalnej oraz merytorycznej.

Jeżeli operat szacunkowy ma wszystkie elementy formalne, o których traktują przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), wówczas należy skoncentrować się na tym, czy wartości merytoryczne, które są w nim zawarte są poprawne.

W takim przypadku mówimy o kontroli nie wkraczającej w zakres wiadomości specjalnych oraz o kontroli wkraczającej w zakres wiadomości specjalnych.

W tym drugim przypadku, operat szacunkowy może zostać podważony jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n.

Oceny tej dokonuje się także w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, przy czym wówczas art. 157 ust. 1 u.g.n. stosuje się odpowiednio (art. 157 ust. 4 u.g.n.).

Kontrola formalna owego dowodu, obejmująca m.in. zbadanie tego czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, należy do organu administracji i jest dokonywana na podstawie przepisów K.p.a. (vide: wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2546/13; wyrok NSA z dnia 20 maja 2015 r. sygn. akt I OSK 2329/13; wyrok NSA z dnia 21 października 2014 r. sygn. akt I OSK 345/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13; wyrok NSA z dnia 27 lutego 2020 r. sygn. akt I OSK 1978/18).

Natomiast kontrola opinii rzeczoznawcy majątkowego na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić na te nie wkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te w sferę tą wkraczające.

Zasadna jest więc weryfikacja metodyki sporządzonego operatu szacunkowego oraz w przypadku podjęcia uzasadnionych wątpliwości związanych z jego poprawnością, skierowanie go do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Często już sama analiza danego operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego, dostarcza informacji o zasadności podjęcia przedmiotowego działania.