Szykuje się rewolucja w budownictwie społecznym i komunalnym

Projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw zakłada:

• podwyższenie w 2024 i 2025 roku maksymalnego limitu wydatków budżetu państwa na program Budownictwa Społecznego i Komunalnego (dalej: BSK) - obecnie limit roczny wynosi 1 mld zł oraz

• ustalenie limitu wydatków na program w latach 2026-2030 (stopniowy wzrost wydatków, docelowo w 2030 r. w wysokości 10 mld zł).

Natomiast w zakresie programu Społecznego Budownictwa Czynszowego (dalej: SBC) projekt zakłada:

• wydłużenie o 1 rok aktualnie obowiązującego programu, który według obowiązujących regulacji kończy się w 2024 r.,

• zwiększenie budżetu programu z 4,5 mld zł na 7 mld zł (środki BGK). Proponowanemu zwiększeniu budżetu programu SBC ze strony BGK ma towarzyszyć wzrost wydatków budżetowych na dopłatę do preferencyjnego oprocentowania.

W programie Społecznego Budownictwa Czynszowego nastąpi:

• podwyższenie w 2024 i 2025 roku maksymalnego limitu wydatków budżetu państwa, do wysokości których może zostać zasilony Fundusz Dopłat z przeznaczeniem na program BSK oraz

• zagwarantowanie środków budżetowych na ten cel do 2030 roku.

Wydłużeniu do 25 lat (obecnie 15 lat) ulegnie okres, po jakim mogą zostać wyodrębnione na własność komunalne lokale mieszkalne utworzone z wykorzystaniem finansowego wsparcia udzielonego w ramach programu BSK. Po upływie tego okresu ewentualna sprzedaż będzie mogła nastąpić wyłącznie po cenie rynkowej (bez bonifikaty), a uzyskane środki przeznaczone będą na tworzenie nowego lub modernizację istniejącego zasobu gminy.

Projekt przewiduje możliwość udzielania z Funduszu Dopłat finansowego wsparcia na budowę, remont lub kupno budynku, dzięki którym powstaną akademiki.

Pomieszczenia sfinansowane ze środków Funduszu Dopłat będą mogły być udostępnione wyłącznie studentom nie posiadającym tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Dotyczy to przede wszystkim prawa własności, ale również umowy najmu (w momencie udostępnienia pomieszczenia).

Zgodnie z projektem, przywrócone zostanie dotychczasowe brzmienie przepisu art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. sprzed nowelizacji, która weszła w życie 31 sierpnia 2023 r.).

Głównym beneficjentem zmiany będą gminy oraz utworzone przez nie spółki, które realizują m.in. zadania związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej (np. TBS-y). Do spółek tych wnoszone są bowiem w formie aportu nieruchomości, na których następnie realizowane są inwestycje mieszkaniowe.

Przywrócone zostaną przepisy o całkowitym zakazie wyodrębniania na własność lokali wybudowanych w ramach programu SBC.

Nastąpi również zmiana w tej kwestii w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnie mieszkaniowe są jednym z beneficjentów programu SBC i mogą ubiegać się o preferencyjne finansowanie zwrotne na budowę lokali mieszkalnych na wynajem lub lokali mieszkalnych, do których ustanowione zostanie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Zwiększony zostanie udział czynnika społecznego w sprawowaniu nadzoru nad TBS/SIM. Wprowadzona zostanie zmiana obligująca gminę lub gminy, na których obszarze działa TBS/SIM, do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej spółek, w liczbie określonej w umowie albo statucie TBS/SIM, nie mniejszej niż jeden.

Obecnie obowiązujące w programie Społecznego Budownictwa Czynszowego przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa pozwalają spółkom TBS/SIM, spółdzielniom mieszkaniowym i spółkom gminnym na zaciągnięcie w BGK preferencyjnego kredytu (z dopłatą do oprocentowania ze środków budżetu państwa). Kredyt ten przyznawany jest wysokości do 80% kosztów budowy lokali mieszkalnych na wynajem o ograniczonym czynszu (4% i 5% wartości odtworzeniowej lokalu).

BGK udziela z własnych środków kredytów oferowanych na preferencyjnych warunkach (kwota udzielonego finansowania zwrotnego ma wynieść 4,5 mld złw okresie 10 edycji programu., tj. 450 mln rocznie). Z budżetu państwa przekazywana jest dopłata do oprocentowania (w wysokości 1,3 punktu procentowego powyżej stopy WIBOR trzymiesięczny), pokrywająca różnicę między oprocentowaniem nominalnym a preferencyjnym udzielonego wsparcia (751,9 mln zł).

Projekt zakłada też zmiany w specustawie mieszkaniowej i rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowe. Oznacza to powrót do zasad obowiązujących przed 2023 roku.

Pozostanie także przepis upoważniający radę gminy do określenia w lokalnych standardach urbanistycznych liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej.

Projekt przewiduje również zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wprowadzony zostanie przepis określający nową formę świadectwa nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Będzie to spersonalizowana dwustronna karta identyfikacyjna. Kolejną zmianą jest udostępnienie tego dokumentu w aplikacji mobilnej mObywatel.

Fotografia rzeczoznawcy majątkowego (w przypadku osób posiadających obywatelstwo polskie) pobierana będzie z Rejestru Dowodów Osobistych (RDO), a nie jak dotychczas załączana przez kandydatów na rzeczoznawców majątkowych do wniosku o nadanie uprawnień.

Zgodnie z założeniami, omawiana nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz zmianie niektórych innych ustaw wejdzie w życie w III kwartale 2024 r.

Realizacja programu Budownictwa Społecznego i Komunalnego na podstawie omawianej nowelizacji będzie odbywać się w latach 2024-2030, a programu Społecznego Budownictwa Czynszowego (SBC) w latach 2024-2025.